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【ZT】房地产泡沫最严重的是中小城市
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主题:
【ZT】房地产泡沫最严重的是中小城市
oneoneoneo
发表于
2005-07-12
进微信群讨论
当前房地产泡沫论颇为流行,不过所指的多是大城市如;北京,上海,广州等,不过以我个人看来,泡沫最严重的很可能是那些以种种借口哄台房价的中小城市。我的观点如下:
1.中小城市房地产市场狭小,前途堪忧。 从西方发达资本主义国家的情况看,都是特大型的城市群+人口不过几千人顶多几万的卫星城镇(美国的超过3000人的小镇就可称为城市了)。美国在建国初期,也曾经出现由于某些特殊原因形成的中等城市,但是随着时间的推移,人口都流向了大城市,经济一天天的发展,中小城市却逐渐颓废。你到美国就可以看到这种仍旧停留在似乎是中世纪的小城。由于大城市具有小城市所无法拥有的工作机会,生活质量等,所有导致人口流动绝对是大城市,你看每年的民工、学生,都是流向长三角和珠三角的大城市,而不如中小城市,为什么呢,这些城市拥有小城市没有的工作机会,发展预期和生活质。而内陆的中小城市是永远也无法提共这些。决定城市发展的是产业的支撑,而不是市政工程的建设,因为有了产业的支撑,东莞从一个满是稻田的农村发展成今天的加工中心,而对于内陆的中小城市而言,因为没有什么成规模的产业支撑,虽然随着经济的发展,作为行政、教育、物流中心的内地中小城市虽然也有了一定的发展,但其发展明显的缺乏后劲,大家可以看到,在内地城市里,薪水较高的一般是:电力、电信、烟厂、酒厂等,这些天然垄断的行业,这些城市一般没有像样的有全国竞争力的产业。而这些地方的开发商也和北京、上海的开发商一样,他们涨几倍,我也要涨几倍。他们没有料到的是大城市的价格是一种预期的收益,是这些城市的“城市价值”,而且大城市对于资金有小城市所没有的吸引力,而这些都是小城市不具备的。
二十年的中国城市化(主要指东部的城市化)进程的加快是东部高速度发展的产业带来的,而内地的中小城市除了作为行政中心、教育中心、物流中心和垄断行业中心外并没有实现一种或几种产业中心的发展。随着经济的深入发展,这种差别将越来越明显,这些城市的投资和居住成本不是低了而是高了(比如全球的投资更多是流入西方发达国家),竞争力的萎缩最终将导致城市的萎缩或僵化。
2,购买力的枯竭:随着 改革的深入和经济的持续发展导致“意外”财富的减少,据我了解,中小城市的购房者购房资金的主要来源并不是其工资收入,而是一些意外的可以说是不合理的收入,主要有:
A. 福利分房时代有些家庭有幸在企业破产前分到了一套小房子,现在出售掉这套房子便有了一笔可观的资金。
B.代际财富,许多中小城市的青年在结婚时多是其双方父母各出一部分,由于中国人有储蓄的习惯,父母出了首付款,剩下的有小两口慢慢还。
但是福利分房的好处不是每个人都有幸得到,对于从农村出来的大学生,父母供其上学已是不易,在要求购房时父母拿出一笔几乎是不可能的。
以上收入随着时间的推移会逐步消失,高企的房价使仅靠工资性收入购房的年轻人基本被排斥出房产市场。
3.城市化并非是所有城市的发展,小城市的发展将受到极大考验。
当前,能够从农村进入大城市的多是这么一些群体:
A.考上名牌大学,留在大城市,成为所谓的白领阶层
B.部分私营企业主
C.其他在改革中受益的群体
而对于那些农民工而言,在城市榨干他们的最后一滴血汗后,他们是要离开城市的,他们与城市是无缘的。
而进入小城市的多是:
A.原来城市的企事业单位的职工的子女,依靠一些社会关系,进入某些中专或者大专学校毕业后,进入一些效益好或者不好的单位工作。
B.进城经商者
他们中除了少数侥幸进入垄断行业的或者经商成功的,大部分购买力并不高,小城市不仅对于元城市居民,即使对于农民工也是缺乏吸引力的
内地的中小 城市除了部分有了某种产业的依托而发展壮大,绝大部分会维持现在的水平,除了分享一点全国经济景气的蛋糕,是无法实现大规模的城市化的.高昂的房价更是加剧了这一趋势.
写到这里 ,也许有人会问我: 房价到底哪一天会破灭?
我不是学经济的,不敢妄下结论,我只能给出两个答案:
1.如果中国在政治或者经济方面出一场灾难
2.房价保持现在增长势头2年,也就是在2008年前
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1.中小城市房地产市场狭小,前途堪忧。 从西方发达资本主义国家的情况看,都是特大型的城市群+人口不过几千人顶多几万的卫星城镇(美国的超过3000人的小镇就可称为城市了)。美国在建国初期,也曾经出现由于某些特殊原因形成的中等城市,但是随着时间的推移,人口都流向了大城市,经济一天天的发展,中小城市却逐渐颓废。你到美国就可以看到这种仍旧停留在似乎是中世纪的小城。由于大城市具有小城市所无法拥有的工作机会,生活质量等,所有导致人口流动绝对是大城市,你看每年的民工、学生,都是流向长三角和珠三角的大城市,而不如中小城市,为什么呢,这些城市拥有小城市没有的工作机会,发展预期和生活质。而内陆的中小城市是永远也无法提共这些。决定城市发展的是产业的支撑,而不是市政工程的建设,因为有了产业的支撑,东莞从一个满是稻田的农村发展成今天的加工中心,而对于内陆的中小城市而言,因为没有什么成规模的产业支撑,虽然随着经济的发展,作为行政、教育、物流中心的内地中小城市虽然也有了一定的发展,但其发展明显的缺乏后劲,大家可以看到,在内地城市里,薪水较高的一般是:电力、电信、烟厂、酒厂等,这些天然垄断的行业,这些城市一般没有像样的有全国竞争力的产业。而这些地方的开发商也和北京、上海的开发商一样,他们涨几倍,我也要涨几倍。他们没有料到的是大城市的价格是一种预期的收益,是这些城市的“城市价值”,而且大城市对于资金有小城市所没有的吸引力,而这些都是小城市不具备的。
二十年的中国城市化(主要指东部的城市化)进程的加快是东部高速度发展的产业带来的,而内地的中小城市除了作为行政中心、教育中心、物流中心和垄断行业中心外并没有实现一种或几种产业中心的发展。随着经济的深入发展,这种差别将越来越明显,这些城市的投资和居住成本不是低了而是高了(比如全球的投资更多是流入西方发达国家),竞争力的萎缩最终将导致城市的萎缩或僵化。
2,购买力的枯竭:随着 改革的深入和经济的持续发展导致“意外”财富的减少,据我了解,中小城市的购房者购房资金的主要来源并不是其工资收入,而是一些意外的可以说是不合理的收入,主要有:
A. 福利分房时代有些家庭有幸在企业破产前分到了一套小房子,现在出售掉这套房子便有了一笔可观的资金。
B.代际财富,许多中小城市的青年在结婚时多是其双方父母各出一部分,由于中国人有储蓄的习惯,父母出了首付款,剩下的有小两口慢慢还。
但是福利分房的好处不是每个人都有幸得到,对于从农村出来的大学生,父母供其上学已是不易,在要求购房时父母拿出一笔几乎是不可能的。
以上收入随着时间的推移会逐步消失,高企的房价使仅靠工资性收入购房的年轻人基本被排斥出房产市场。
3.城市化并非是所有城市的发展,小城市的发展将受到极大考验。
当前,能够从农村进入大城市的多是这么一些群体:
A.考上名牌大学,留在大城市,成为所谓的白领阶层
B.部分私营企业主
C.其他在改革中受益的群体
而对于那些农民工而言,在城市榨干他们的最后一滴血汗后,他们是要离开城市的,他们与城市是无缘的。
而进入小城市的多是:
A.原来城市的企事业单位的职工的子女,依靠一些社会关系,进入某些中专或者大专学校毕业后,进入一些效益好或者不好的单位工作。
B.进城经商者
他们中除了少数侥幸进入垄断行业的或者经商成功的,大部分购买力并不高,小城市不仅对于元城市居民,即使对于农民工也是缺乏吸引力的
内地的中小 城市除了部分有了某种产业的依托而发展壮大,绝大部分会维持现在的水平,除了分享一点全国经济景气的蛋糕,是无法实现大规模的城市化的.高昂的房价更是加剧了这一趋势.
写到这里 ,也许有人会问我: 房价到底哪一天会破灭?
我不是学经济的,不敢妄下结论,我只能给出两个答案:
1.如果中国在政治或者经济方面出一场灾难
2.房价保持现在增长势头2年,也就是在2008年前