主题：买房时机已到！顺带浅谈楼市限购取消的时间点与未来5~10年楼市格局

2012年下半年，以18大顺利交接为主，其他一切事物都靠边站，因此楼市调控只能紧或维持现状，松是不可能的了。 

2012年下半年~2014年左右，保障房大量面市，但是其性质却改变为公租房。这些公租房性质的保障房，将成为各地政府的优质资产。民众期望的是经济适用房，而等来的却是公租房，这种失望，会让刚需人群继续回流到市场。 

2013年往后，土地资源枯竭的一线城市将全面征收房产税，从而成为政府收入的一个稳定来源。土地资源枯竭的城市将会大举进行旧改，拆迁等城市更新行为，这将会直接提升城市的房屋均价。 

而土地资源丰富的，二、三、四、甚至五线城市，承担了吸纳农业人口进城这个城镇化的重要任务。由于当前在农村开展的集体土地确权登记发证工作，进而可以进行自由交易，抵押，入股等，以及各种农业补贴和政策扶持，将直接让农民的收入翻番。带来的结果就是二、三、四、甚至五线城市的房价稳步上行。 

因此，楼市限购时间的取消，主要参考房产税推广和保障房面市这2个指标。 

一旦楼市限购取消，一定是这个目标达成了，那就是：买得起房的去买商品房；买不起房的去租公租房，或农民房，或商品房；低收入人群且该城市户籍人口将会得到政府的廉租房，也就是达到了“居者有其屋”的目标。 

楼市限购取消后的5~10年，楼市将迎来完全市场化（利率也会市场化），价格将会是目前的2到5倍左右。对于中国土地和资源稀缺的一线城市北上广深和其他个别城市，会和香港，新加坡类似，即20%左右的人拥有自己的房屋，80%左右的人租房。 

由于地方政府手里有大量的保障房优质资产，当房价上升到目前的2到5倍左右时，政府只需要拿出其中部分保障房去抵押，就可以把以前的所有欠债全部还清了。这就是总理所说的政府债务“可控”，“优质资产”。 

未来5到10年的保障房资金缺口从何而来？一是城市更新时开发商按规定给政府预留的一定比例的保障房；二是房产税；三是原有保障房抵押后获取的新增贷款。

新富人群不断涌现，贫富差距正在扩大，富有人群就会逐步从原有居住的农村、四五线城市，向三线，二线，甚至一线城市涌入。

不仅出现了大量的住宅类刚需，写字楼刚需，投资类刚需的比例也逐步上升，海外置业，海外移民正热火朝天。

楼市是否是底部，是否从底部回暖有如下重要信号：

（1）利率出现大幅折扣。

利率从首套房最开始的1.2倍左右到基准利率，又到95折利率，又到9折利率，又到目前的85折利率。综合各方面因素，利率还会继续下降。

（2）资深投资客重回楼市。

有些人可能会说限购，买不了。错！

1、港澳台外籍人士可以在深圳或其他城市购买一套用于自住的房；

2、港澳台外籍人士不能购买国内的写字楼；

3、针对以公司名义的购买行为并无限制；

4、国内居民可以购买写字楼，不限购；购买住宅，可以采取同时购买2套的方式来让购买指标最大化；

5、紧邻深圳的塘厦和黄江区域不限购，现在已经成为热点片区；

6、资深投资客手里握有多个身份证，也就是房票。如果是买深圳的房，已提前一年缴纳好社保和做好银行流水；如果是购买中山，广州，东莞的房，则只需要做好流水就行，社保在购买的时候补齐就可以了。

（3）城市旧改的拆迁户正在看楼，入市意愿强烈。

昨天带一个拆迁户去金地最豪华的楼盘天悦湾考察（最高价格7.9万元/平米）。她是大冲村的拆迁户，目前可获赔7500万，和华润的合同已经签署。由于房子被华润强拆，目前手里无房，成为史上最有钱的租客。家里三个孩子，没人至少一套；还要另外购买地皮盖出租屋。

目前整个深圳市，正有多个旧改项目正在进行。这些亿元赔偿户由于文化水平不高，理财观念不强，投资渠道单一，要么买楼，要么买地。

（4）政府有意无意的托市行为

继深圳长达半年的别墅禁售令解禁后，目前在售单价最高的别墅是观澜鹭湖国际居住区的金地天悦湾项目。为什么此前一直禁售？而现在解禁？

今天早上的最新消息，苏州拙政别墅，主力户型1200平米，与苏州拙政园一墙之隔，据悉，单价可能达到10万元以上。

结论：买房时机已到，错过现在的黄金时期，就要付出更多的钱！