主题：西班牙:房市虽火爆内中藏危机可能“崩盘”?

    从北京来到马德里，感到这两座城市有一点很相像———都处于建房热潮中。马德里到处塔吊林立，一栋栋住宅楼拔地而起，巨型售楼广告令人目不暇接。其实，岂止马德里，西班牙各地都在大兴土木。驱车从西班牙东北部的巴塞罗那出发，沿地中海岸边公路南下数百公里，途中新建成的、在建的别墅不断映入眼帘。这里最近公布的统计数字说，2005年西班牙新建住房80万套，相当于英、法、德3国新建住房的总和。

    房地产热是由巨大需求拉动的。在马德里的大街上，房屋中介公司随处可见。中介公司有关人员同记者谈到这个话题时说，现在到银行贷款很容易，还款期限最长可达40年，利息也不高，买一套房，两年价格就翻番。房地产市场如此火热，引得外国投资者也蜂拥而来。

三是利率上调，购房者还款压力增大。2005年12月1日，欧洲中央银行将基准利率由2%上调至2.25%。按照新的利率，一笔30年期的15万欧元的按揭贷款，每月还款额将增加33欧元。由于这次欧洲央行上调利率是5年来的第一次，人们担心，这可能是一个拐点，还可能再次上调利率。而据调查，西班牙近年贷款购房的人中许多已经是“水淹到了脖子”，他们的月还款额超过月收入的50%。专家认为，这种情况是非常危险的。

中介人员带记者到一个刚刚建成的小区看房。同记者见面的是一位六十开外的长者。他说，这套房是他女儿、女婿买的，他帮他们出租。他还说，儿子也买了一套，也想租出去。在这个小区，好多房子的窗户上都贴着招租或出售的牌子。

    以住宅为主的房地产热在西班牙已经持续8年。此间媒体感叹说，西班牙从来没盖过这么多房子，房地产热也从来没有持续过这么长时间。这股热潮富了房地产商和建筑商，让银行赚了利息，让买房人的投资升值。它还创造了大量就业机会，增加了政府的税收。总之，房地产热带动了相关行业的扩张，为西班牙经济多年持续增长做出了重要贡献。在这里，房地产业有“西班牙经济增长引擎”之说。

四是2006年对房市的需求将会下降。这一预测主要是基于利率上调；由于政府的移民政策收紧，这部分住房需求将减少；外国对房地产的投资将下降等几个因素。

一是住房价格快速上涨，存在虚高成分。据统计，1997年以来，西班牙住房价格平均上涨了150%。同大多数人的工资水平相比，房价大大超过承受能力。在我参观过的那个新建小区，售楼小姐报出的价格让人咋舌：每建筑平方米6000多欧元。一套100平方米的房子，总价近70万欧元，合人民币700万元！2004年，西班牙教师年均工资16800欧元。一位教师买这样一套房子，需要40年的工资。如果按马德里目前平均房价每平方米3920欧元算，也至少需要23年的工资。法国一家房地产研究中心认为，目前的西班牙的房价远远超过其经济发展水平。

据此分析，专家认为当务之急是采取措施让火爆房市逐步降温，避免房市大起大落给社会经济和生活造成大的冲击。

二是家庭负债高企。据西班牙银行公布的统计，截至2005年4月底，西班牙家庭债务已达5610亿欧元，同比增长20.1%；其中住房贷款为4022亿欧元，同比增长24.2%。