主题：房价涨势几时休

房价之惑 

宏观调控之下深圳楼市缘何涨声依旧 
    深圳全年房价可能上涨20%？近期该观点经媒体公布后引起市民广泛关注。2005年以稳定房价为目标的一系列房产新政频频出台，就在其他城市房地产业遭遇“狙击”的时候，深圳房价却创下了近几年来的新高，仅上半年同比就上涨了12.05%。 
深圳房价上涨的动力来自何方？上涨之后有下调的可能吗？破解房价迷局，请关注本期专题。
 
惑一     关内：有钱难以买到房？ 
   喧哗，观望，暗战，沉寂，苏醒，爆发。“比较6月份前后的深圳楼市，二者之间的骤变充满戏剧性。”特区内某楼盘的销售人员回忆说，上半年楼盘销售不甚理想，“几乎不愿意谈销售数据”；而进入7月份，情况完全改观，不仅三个月就卖空，价格还上涨了20％多。
因片刻犹豫而错过好几个心水楼盘的冯先生，就直叹房子不好买。“我们看中了香蜜湖某楼盘，国庆节那天选房，当时我就傻了眼，来了两三千人，跟抢似的，400多套房子一会就没了，根本没我的分儿，找熟人开后门都没用。最近两个月看的好几个楼盘都是这样，好像回到计划经济时代。” 

    据深圳市国土房产部门公布的《2005年上半年深圳房地产市场发展报告》显示，1－6月，深圳市商品住宅均价为6547.89元／平方米，价格同比上涨12.05％；豪宅价格涨幅达17.82％。 
    而根据美联深圳提供的数据显示，今年第三季度全市均价为6750元／平方米；其中罗湖为8054元／平方米、福田为8076元／平方米、南山为8955元／平方米、盐田为7229元／平方米、宝安为5559元／平方米、龙岗为6267元／平方米。数据显示：关内均价已超过8000元／平方米。 

   品质的提升是豪宅价格猛增的关键，据某业内人士透露，曾经给红树湾某项目算了账，仅建安成本就是1.3万元，卖到2万自然不奇怪。对于关内豪宅的“天价”，开发商也丝毫不担心。 

   “年末前，深圳的房价可能会持续这样的增长幅度。”恒辉源地产总经理陈启如语气坚定。持这样观点的开发商不在少数，而在置业者看来，深圳的房价似乎刚刚缓过神，“涨”是毋庸置疑。 

惑二     关外：房价涨势几时休？ 

    在今年前三季度，宝安、龙岗两地的涨幅最大。由世联地产提供的资料表明，由于8月开盘的尚都均价首次突破6000元／平方米，使得宝安中心区的楼市价格继续保持稳定增长。9月新发售的尚都二期、御景湾都卖到了5500~6000元／平方米之间，而在售的项目如金泓凯旋城、深业新岸线等楼盘目前销售的房号价格都在6000元／平方米左右。2004年10月，当时宝安住宅均价为4269元／平方米。 

    特区外房价的大幅上涨是全市均价上涨的主要原因。业内人士认为，宝安、龙华、布吉片区的房价提升，完全是真实需求的支撑，关内供应少，房价高，年轻白领自然将目光投向关外。而中原地产销售经理吴达称，中原所代理的华浩源绿谷价格就可能比一期上浮500元／平方米。之所以上浮，除了市场需求的变化，也和项目本身有很大关系。“绿谷是这个片区的第一个项目，今年陆续有四五个项目上市，片区越来越成熟，个别项目价格定在五六千元都有可能。” 
美联地产市场研究部的观点同样认为，目前关外已成为深圳房地产开发重点。同时关外的楼盘已经越来越重视小区内部的环境，努力减小与关内楼盘的差距，在提高楼盘质量的同时也使得楼盘价格全面上涨。关外房价的上涨必然带动深圳整体房价的上涨。而且今年一些高档住宅如百仕达·红树西岸等豪宅项目从结构上将带动局部地区房价的大幅上涨，预计年底深圳房价很可能突破7000元／平方米的心理价位，相比2004年的升幅在5％左右。 

    局部地区如布吉、坂田、龙华等地由于坐拥关口物业的地理优势，还拥有相比关内明显的价格优势，同时善于营造居住氛围，将随着关内新盘供应量的逐渐减少而吸引大量关内置业者来此购房。随着居住环境的改善，这些地区的价格将有更大的上涨空间。 

    对于关外房价上涨是否还有后劲，深圳戴德梁行总经理程家龙认为，在讨论房价涨幅问题时，应从同一个地区、同一类型产品出发，单纯讨论均价的意义不是太大。宝安、龙岗两地楼价上扬与区域内经济增长、交通持续改善、产品质素提升以及房企品牌效应等有很大关系。世联地产代理事业部副总经理甘伟认为在未来一段时间内，宝安将会进入一个盘整期，不会有太多涨幅，除非再有外界强有力的刺激或产品素质的提高和类别的差异。

惑三       二手房缘何不甘寂寞？ 

    王先生是一位房地产从业者，凭着能够快速得到信息的便利，2004年，他以80万元的价格卖掉位于华侨城的一套房子，不仅赚回了十几万元的装修费，而且还免费住了三年；其后他又以近100万元买下华侨城某高层住宅的顶层复式房，如果现在出手又可以赚到10万元左右。现在，在深圳楼市，像王先生这样进行楼市投资的人越来越多。根据美联物业预计，到今年年底，深圳关内的三级市场成交量与二级市场成交量之比将超过2004年的0.8：1,达到1：1甚至更高。 

    除去成交量上升之外，二手房楼价也在上浮。根据戴德梁行的观察，随着观望情绪的逐渐消退，购买需求被重新启动。在有限的市场供给下，第三季度大部分区域二手房售价均有上浮。多数业主信心强劲，营业税往往由买方承担，客观上使买方成本提高。 

    与成交量相对应的是，在三级市场上不少投资者转入中长期投资，市场租金回报比较稳定。根据戴德梁行的统计，各区第三季度租赁成交量均有所上升。从高档楼盘来看，租赁市场基本保持稳定，第三季度欧、美、日、韩租客需求基本稳定，香港及东南亚客户有所增长。华侨城片区韩国人较多，租金在8000元／月·套左右浮动；而福田中心区和蛇口片区香港租客比较活跃，租金则在5000元／月·套以内。

惑四     未来看涨不看跌？ 

    按照中原地产七八月份的统计，预计第四季仍然承接三季度的热销趋势，那么预计涨幅也不会低于这个幅度。而今年上半年，深圳商品住宅平均交易价格为6548元／平方米，较去年同期的5844元／平方米上升12.05％。按照这种上涨趋势，预计2005年全年的房价涨幅约为20％左右，最高可能达到25％，最低则为18％左右。 

    市房地产研究所王锋博士解释说，出现房价上涨的主要原因是，自去年以来，市场上一直处于需求旺盛、供应不足的状态。其次，深圳人口增长速度也比较快，新增人口购房占到了总数的60％左右。此外，基础设施的改善等利好也刺激了房价的上涨。王锋说，目前有极少数人对房价变化甚至持一种“恐惧”心理，其实大可不必。市国土资源和房产管理局等联合举行的调查表明，44％的人认为未来1~2年深圳的房价将会上涨5％~10％，42％的人认为将保持稳定，2％的人认为将会大幅上涨，而12％的人则认为房价会下跌。王锋表示，这表明人们对未来的房价有信心，不担心房价会大幅上涨，并且对房价的上涨有一定的承受能力。 

    中原地产销售经理吴达指出，由于上半年的观望期过长，会使以往“金九银十”的惯例出现变化，11、12月份将更加精彩。因此，年底前的深圳房价可能继续高位运行。 

    深圳新世界副总经理温国辉分析认为，“各个片区的价格变化也有着背后的原因。购房者只看到房价涨，没看到成本在涨、项目本身的综合品质在提升。关内项目均价动辄上万，也是因为豪宅供应集中，比如南山的产品供应，主要就在红树湾，那里的房价本来就高，其实南山也能找到每平米五六千元的房子。” 

    尽管一些人对如此大的涨幅抱有怀疑态度，但是开发商却认为眼下更紧要的是如何抓住这一机遇。“涨有涨的理由，不涨有不涨的理由，而企业考虑的是如何好好把握机会，我们忠实于市场。”百仕达副总裁罗雷毫不讳言。但是他提醒，在如此政策背景下，深圳却有不俗的市场表现，只能说明这个市场是健康的。 

    相对于其他城市，深圳对宏观调控的表现之所以不同，罗雷认为是因为深圳和其他城市，如上海和北京处于不同的发展阶段。“深圳在七八年前曾经进入低谷，而实际上，上海目前的经历类似于深圳的第一个低谷期。深圳早就过了泡沫阶段。”深港之间的频繁交流更使罗雷认为，外销需求将越来越接近主流。这一点在红树西岸的客户中能看出端倪，据统计，红树西岸的客户中，有一半都是外销客户。 

    虽然宏观政策的本意是限制多次置业和投资行为，但是罗雷分析说，在国内没有更好的投资产品前，房子仍然是比较保险的选择。“国内资金没有更好的出路，用闲置资金来投资房产显然更踏实，看得见摸得着。” 

    温国辉则指出，投资者的加入则恰恰说明他们对市场的信心。 

    陈启如认为，深圳楼市的价值一直被低估，眼下的涨升是一个补涨的过程。在消耗一定的购买力后，自然会趋于平稳，明年是否回调，还取决于政府的土地供应。 

 惑五     大涨之后拐点将现？ 

    第三季度一手楼与二手楼价格全面上扬，那么深圳市场到底是不是理性而稳健的？深圳楼价去向如何？来自学界与业界的主流观点认为深圳楼价是理性而稳健的。 

    在刚刚结束的秋交会上，知名教授朗咸平在回答本报记者的提问时表示：“广东不是上海，深圳楼市一直比较理性。”深圳上市房企如万科、金地都不约而同加大了在珠三角地区的投资比例。 

    “珠三角地区的经济基础好，居民购买力比较强。早在一两年前金地就注意到长三角地区与珠三角地区的不同，并且有意识加大对珠三角地区的投资。”负责华南地区的深圳金地公司总经理黄俊灿告诉记者。他认为深圳房地产业仍处于稳定增长期，楼价还会继续上涨，但涨幅多少取决于当时的市场状况。 

    深圳戴德梁行总经理程家龙也认为在未来两三年内，深圳楼市还会呈现持续温和增长的态势。今年，一部分房企受政策影响推迟楼盘推广进度，相信从第四季到明年供应会增加。另外明年起城中村改造启动之后也会增加供应，因此特区内房价大涨的可能性并不存在；另一方面，深圳经济持续走强，整个特区土地供应有限，交通设施持续改进，因此房价大跌的可能性也不存在。 

    就关外楼价的快速上涨，英联国际不动产董事长郭建波认为在最近一两年，关外均价6000元／平方米左右已经达到高峰，在短期内不可能再往上走。就深圳楼市整体走势，郭建波表示，如果深圳楼市今年的涨幅如果达到20％甚至超过这个幅度，那么2006年一定会出现拐点。 

    “所谓拐点就是指在大幅上涨之后突然下调。如果价格走势是一条抛物线，那就无所谓拐点了。”郭建波认为，政策拐点已经出现，但“深圳市场的走势，仍然取决于涨幅有多少。对于上海市场我可以下结论说拐点已经出现，但是深圳市场仍然有待观察。”

搞不懂- -