主题：宏观调控措施 房地产业发展周期阶段“拐点”将现

从前些年的扩大内需到现在的总需求控制，这次房地产发展周期实际上已经历了上次萧条阶段之后的“复苏——繁荣”两个阶段。在上一个发展周期，房地产衰退阶段的形成与国家宏观调控大力压缩投资有重要关系。现在正处于繁荣阶段的本轮房地产发展周期，由于中央政府已经出台和即将出台的一系列宏观调控措施，一个放慢缓行的“拐点”周期阶段很可能会出现。笔者依据的主要理由有以下几点：

一、周期运行实现均衡

房地产发展周期，如果从2000年算起已经连续保持了5年快速增长。按照地产周期理论研究者的时间划分以及经济学上(基钦)周期的概念，房地产市场现在走到了一个短周期末尾的应该收缩的阶段。

几年来快速增长的房地产开发投资，使得钢筋、水泥、铝材和平板玻璃等建筑材料供给趋紧，需要周期新的阶段来进行结构调整，以实现房地产与相关产业间的投入产出平衡。

从房地产业本身来讲，由于发展迅猛也出现了明显的结构性问题。这主要表现在：中低价位商品住宅供应偏小、偏慢，适应不了居民改善居住的需求；严重的供求结构性矛盾产生了由下而上的价格推升，使得房价与居民可支配收入离差过大；2002年以来的住宅用地政策调整，没有适应好城市住房改革后的居民住房消费市场新情况，加剧了住宅市场结构问题。这些矛盾不断积累，需要产业周期运动中新的阶段来调整，以改善结构关系，实现产业内各环节之间的平衡。

周期是实现一般均衡的需要，也是实现房地产市场均衡的需要。国民经济的长期持续发展不等于否认周期运行的规律。中国房地产市场也需要一个周期“拐点”的调整。

二、政府调控的系统措施

在一般情况下，一国政府的宏观调控即使在新兴古典经济学“理性预期”干扰的条件下，也会产生程度不同的效果。在政府既定决心下，即使第一轮调整政策出台(考虑到“时滞”期)后效果不明显，那么第二轮调控措施会接踵而来，直到有了明显的作用为止。
本次调控中政府决心之大是空前的，这可以从已经发出的一系列信号、业已与即将采取的措施观察到。今年“两会”政府工作报告首次将房价列入价格稳定的两个调控工作重点之一；紧接其来的住房贷款3·16加息欲在抑制需求；国务院办公厅《关于切实稳定住房价格的通知》被北京等地媒体称为“国八条”力透纸背。不仅如此，调控措施不仅动用了传统的货币政策工具、土地政策工具以及将会出台的财政税收(物业税)政策工具，而且采取各主管部门协同作战、中央地方上下密切配合的“立体”系统措施。除此，还有在价格问题上很少采取的省级领导问责制辅助措施。宏观调控措施如此的排兵布阵，恐怕是很少见的，不见效果也难。

三、国民渴望调整的预期

物质运动不可能总保持线形加速度状态。现实需要房地产业在发展中有一个休养生息的阶段，物业市场要靠购买力来支撑，高企的房价需要居民可支配收入的追赶，因买房而亏空的家庭财政也需要一段蓄水积累以防不测。

现代宏观经济学之父凯恩斯曾经讲过，投资市场是一个信心问题。现在举国上下都在议论房价，都在抱怨房屋价格上涨过快、房价相对水平过高，这是一种预期。与这种预期相伴随，出现了一个类似于货币流动性无限吸收的“买房饥渴陷阱”。一方面大家都认为房价过高，一方面又有不少人大肆收房，这确是一种同时并存的矛盾现象。矛盾的发展就是它的双方要发生转移，走向反面，使问题得到解决。现在，国民的意愿将转化成市场的力量使房地产业运行周期发生逆转。

住宅价格不单纯是经济问题，它还是一个社会问题，关系到千家万户的安居乐业，关系到财富的流向和公平的实现。从“三个代表”出发，政府也会将民意转化为调控政策措施，抑制房价快速上涨趋势，实现既定的反周期宏观目标。从新的发展观、社会稳定和持续健康发展产业计，现在已经到了必须扭转房地产发展周期的时候了。

四、进入全球经济大循环和排除金融风险的要求

中国正经历着加入WTO的最后过渡期，国内与国际经济的接轨和互相影响愈来愈强化。中国经济需要一个稳定、持续和健康发展的态势，才能适应和加入现阶段的国际大环境。为此，对房地产以及与其相联系的钢材、水泥和铝材行业等过热投资进行控制，实现国民经济均衡发展是内部也是外部协调的需要。

近年来中国面临着来自国外要求人民币升值的压力以及美国要求人民币与美元汇率调整的压力。在此情势下，国际游资因高企人民币币值和房地产投资回报率而流入我国房地产业的速度和数量在加大。

据专家估计，在现存国家贸易顺差的外汇5000亿美元中，减去4000亿美元的经常项目与资本项目，余下的1000亿美元即为短期游资。这个数目约合人民币8260亿元(1000×8.26)，相当于2004和2003两年全国实现房地产投资额23303亿元(13158+10145)的35.45%。当然，这里面还有以前累计的游资。如此大量的短期境外资金存在于房地产业内，埋下了巨大隐患。所以，进行调控挤压，排除金融风险是当务之急。

在全球性的房地产过热形势下，近年欧洲、北美等国家和地区纷纷采取调控措施。美国联储主席格林斯潘还批准了两项抑制住房抵押贷款的措施，以减持两家银行1998年以来过快增长和过大比例的房贷余额。我国当前正在进行的这一轮以房地产和一些过热行业为重点的宏观调控，正适应了国际经济发展对我国发展态势的要求，也是中国进入全球经济大循环的需要。