主题：楼市”怪味豆”：个人集资合作建房终难成正果

前不久，关于个人集资合作建房的讨论甚嚣尘上，”蓝城计划”、”上海家园”等创意想法被网友津津乐道，吸引了不少人的关注。笔者在佩服那些敢为天下先的发起人，和不算新的所谓创意想法之余，细细品味，终究觉得个人集资合作建房乃当今楼市”怪味豆”，或许有人乐于炒作，不少人甚至跃跃欲试急于品尝，但终究难登大雅之堂。因其味”怪”，遂难成正果。

怪味一：谁在组织发起个人合作建房？

如今北京、上海、重庆、成都、厦门等地都有人在组织发起合作建房，似乎大多还是IT行业或房地产以外行业的人士。笔者当然知道世上不乏文武全才，但也知道房地产是个专业性很强的行业，房产开发、住宅建设是个复杂的系统工程，其中不仅牵涉建筑、结构、水暖电专业，还需要历经众多报批手续、施工组织、质量和成本控制以及后期物业管理，对于没有房地产开发专业知识或实际经验的倡导者和召集人，除了要预见到集资过程中的法律问题，集资群体内部章程协议以外，建房中更充满了艰辛与不可预见的风险。也许组织发起人内会有个别集资人懂得建房技术，甚至会请专业咨询顾问，但这样基本以单个项目为合作纽带的组织，很难形成专业的房地产开发体系。如此需要专业和实际工作操作的行业，由那些弱势群体组合的，对地产知识一知半解的个人为单位来从事时，他们是否了解其中的游戏规则以及繁杂的验证手续，其最后的结局，不想而知。

怪味二：合作建房的成员是哪个阶层的？

无论国外也好，国内也罢，组织合作建房的初衷是依靠一定的财税政策扶持，帮助低收入家庭和个人解决基本的住房问题。按照常规，高呼要集资合作建房者一定是所谓的无产阶级。但我们惊奇地发现，现在轰轰烈烈搞合作建房的倡导者和支持者，大多数层次都不低，包括海外留学人士、国内ＩＴ人员、金融界人士以及房屋设计师，收入基本都超过平均水平，有的还拥有自己的商品房，他们真的是国家需要鼓励合作建房的群体吗？这些人合作建房又为哪般？

怪味三 ：合作建房真的体现互助性和非盈利性？

居者有其屋是人的基本生存要求，合作建房的组织应该是城镇中低收入居民在政府支持下，按照自愿的原则，自己组织起来，自行出资，合作建房，解决自身住房困难的互助性、非盈利性的合作经济组织。但笔者认为，”天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往”，体现了一定的市场经济规律，对于刚刚从计划经济过渡到市场经济的人们而言，”有利可图”具有太大的诱惑力。而建房的过程又是个漫长复杂的过程，拿地、审批、验收等诸多环节都可能使其功亏一篑，人们甘冒时间和金钱的风险去体现”互助”和”非盈利”，令笔者深感诧异。在我们的记忆中，这种具有崇高境界的类似合作公社式的”乌托邦”，在我国曾兴起一时但最终无法持久。同时，作为大背景的政府相关政策，也不会允许这种畸形的胎儿在无序中呱呱坠地。

怪味四：合作建房近期为何兴起?

国务院住房制度改革领导小组、建设部、国家税务局，早在1992年就颁布了《城镇住宅合作社管理暂行办法》，明确了住宅合作社的地位，鼓励城镇职工、居民投资合作建造住宅，解决城镇居民住房困难，改善住房条件。而且据不完全统计，全国有各类住宅合作社5000多家，遍及全国20多个省市，大约150万个中低收入职工家庭通过合作建房的方式，实现了安居。为什么近期北京、上海、重庆、成都的个人合作建房会引起网友如此多的关注和支持？是水到渠成还是另有原因？

据笔者所悉，不少合作建房者是因为不满当前房价的高涨，故而希望以”自给自足”的方式来对抗现实，希望合作建房能改变现状。项庄舞剑，其意尽在沛公也！

怪味五：合作建房是楼市新趋势?

其实当前所谓的合作建房，已不同于原本由国家或单位组织城镇职工、居民的集资建房。而是由一群人联合起来注册合法的企业或社团，通过招标、拍卖或挂牌方式获得土地，然后聘请专业的设计公司和房地产建设公司，建自己的房子。有人称合作建房是楼市新趋势，是城镇居民理想的选择，应该倡导和支持。但笔者想问，既然如此，那么商品化住宅改革的方向到底是对还是错？整体来说，由于我国存在结构性的社会矛盾，东西差别、贫富差别以及城乡差别非常大，借鉴国外的一些经验，国家建立经济适用房这样一种特殊的商品房制度，确实是经济发展过程中为维护社会稳定、解决中低收入人群住房问题的重要手段。但笔者认为，在社会分工日益细化和专业化的今天，自给自足的合作建房是违背历史潮流的行为，体现不出规模经济效应，也许保证了少数人的利益，却会损害整个房地产市场的利益。

其一，从政策上讲，鉴于目前这种合作建房的主体和目的，该行为不可能获得政策扶持。既然没有政策扶持，便只能成立相应的公司组织，也没有了财税方面的优惠，也就等同于股东人数众多的一般的房地产开发企业。如此一来，政府职能部门对资质的审查、质量的监督、销售的管理以及金融部门对融资的控制，都使这样的企业形式并不能满足合作建房者的喜好。

其二，拿地是个最大的考验。拿地需要开发资质，需要足够的自有资金，通过市场化拿地。在央行规定”不得向个人发放建房贷款”的前提下，合作建房只能在取得土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证后，以公司名义申请房地产开发贷款，在这之前的巨额支出需由合作建房者自筹，拿地和银行贷款基本上成为合作建房者”不可能完成的任务”。

其三，合作建房的内外部管理难度很大。就内部管理而言，数百人的社员，本身联系的纽带就非常脆弱，又都拥有一定的决策权，在具体实施买地、审批报建、设计施工、分房和物业管理等诸多环节中，能否协调好每个人的利益，处理好各种复杂的关系，避免产生纠纷，是个难度极大的问题。同时，重大事件的及时决策也成为内部管理的巨大考验。就外部管理而言，一个房地产项目从立项到完工，可能需要各个部门的盖章上百个，合作建房需要协调好各部门的关系，必须要按照约定的土地用途、容积率使用土地，按规定进行报批报建和质量验收，按政府要求进行销售（上海要求网上备案，禁止私下交易），按规定落实维修和物业管理，任何的差错可能都会导致项目的夭折。

其四，价格优势不明显难以吸引众人。有传言合作建房成本可比市价低20%-40%，笔者认为未必如此。个人合作建房有点自给自足的味道，大伙儿是冲着价廉物美去的。但笔者想，没有财政税收政策扶持，对于没有专业规模的单个项目来说，个人合作建房的价格优势就不可能体现出来，成本是肯定不会低于市场价格的。而失去价格诱惑力的集资房还能如此吸引人吗？

幻想总是美好的，但现实总是残酷的。个人合作建房看起来很美做起来很难。这粒“怪味豆”对于大多数人而言，是心中抱着希望却只会看到失望。